Woningen aan een Alkmaarse gracht. In de eerste helft van 2025 bleef de Alkmaarse Huizenmarkt krap, met veel woningen die snel van eigenaar wisselden.
In het eerste halfjaar van 2025 is de woningmarkt in Alkmaar opvallend actief en competitief gebleven. Waar landelijk de prijzen stabiliseerden of zelfs licht daalden, stegen in Alkmaar de huizenprijzen juist flink. Vergeleken met begin 2024 lagen de verkoopprijzen in onze regio gemiddeld 15,3% hoger – tot een gemiddelde van ongeveer €558.000 in het eerste kwartaal. Ook het aantal transacties nam fors toe: in het eerste kwartaal van 2025 werden 21% meer woningen verkocht dan een jaar eerder. Tegelijkertijd is het aanbod iets gegroeid, maar de markt blijft krap. De krapte-indicator (die aangeeft hoeveel keuze kopers hebben) stond rond 2,6 à 2,8 – iets ruimer dan het landelijke gemiddelde, maar nog altijd beperkt. Dat betekent dat kopers gemiddeld uit minder dan drie woningen kunnen kiezen, wat wijst op schaarste. Het gevolg is een aanhoudende concurrentie: zo werd in circa 62–68% van de verkopen boven de vraagprijs betaald in Alkmaar en omgeving. In deze blog kijken we wat deze ontwikkelingen betekenen voor drie groepen woningzoekenden in Alkmaar: starters, doorstromers en ouderen. We bespreken per doelgroep de trends in prijs, aanbod, overbieden, nieuwbouw en ondersteunende regelingen, met lokale voorbeelden en cijfers waar mogelijk. De huidige situatie in de Alkmaarse Huizenmarkt vraagt om aandacht en actie van alle betrokken partijen. De Alkmaarse Huizenmarkt blijft een belangrijk onderwerp voor velen.
Starters: uitdagingen en kansen voor nieuwkomers op de woningmarkt
De recente trends in de Alkmaarse Huizenmarkt wijzen op een toenemende vraag naar woningen. Dit heeft geleid tot een competitie tussen kopers die bereid zijn om boven de vraagprijs te bieden voor de meest gewilde woningen in de Alkmaarse Huizenmarkt.
Het is belangrijk om de ontwikkelingen in de Alkmaarse Huizenmarkt goed te volgen, vooral voor starters die hun kansen willen vergroten.
Daarnaast merken we dat in de Alkmaarse Huizenmarkt steeds meer mensen geïnteresseerd zijn in nieuwbouwprojecten, wat kansen biedt voor starters.
Vooral in de Alkmaarse Huizenmarkt zijn er veel mogelijkheden voor doorstromers die willen profiteren van de huidige situatie.
Voor starters – vaak jonge huizenkopers – blijft de Alkmaarse woningmarkt uitdagend. Betaalbare starterswoningen zijn schaars. De gemiddelde huizenprijs in Alkmaar bedraagt rond €465.000 begin 2025, een stijging van zo’n 6,5% ten opzichte van 2023. Dit ligt weliswaar lager dan in Amsterdam of Haarlem, maar is voor veel starters nog altijd een hoge instap. Woningen wisselen bovendien snel van eigenaar (gemiddeld binnen zeventien dagen, dus starters moeten er snel bij zijn. Overbieden is eerder regel dan uitzondering: in Alkmaar werd in het eerste kwartaal van 2025 bijna 62% van de huizen boven de vraagprijs verkochtl, en dat aandeel is in het tweede kwartaal verder opgelopen richting 68%. Vooral populaire startershuizen – zoals betaalbare appartementen en tussenwoningen – trekken veel bieders. Bij tussenwoningen lag in Alkmaar het aandeel boven de vraagprijs in Q2 rond 84%l, bij appartementen circa 65%. Dit illustreert hoe moeilijk het is om als starter zonder overbieding een huis te bemachtigen.
Doorstromers kunnen ook profiteren van het groeiende aanbod in de Alkmaarse Huizenmarkt, wat hen meer opties biedt.
Toch zijn er ook lichtpuntjes. Het aanbod in het lagere segment is iets toegenomen. In de regio Alkmaar stonden in Q2 2025 169 appartementen te koop, bijna 30% meer dan een jaar eerder. Veel van deze flats waren voorheen huurwoningen die nu verkocht worden (zogenoemde uitpondwoningen), wat de gemiddelde vraagprijzen demptl. De vraagprijs van appartementen bleef hierdoor relatief stabiel – rond €4 ton, vrijwel gelijk aan een jaar eerder. Starters krijgen dus iets meer keus in het appartementensegment dan voorheen. Daarnaast zijn de huizenprijzen net buiten het centrum nog altijd gunstiger dan in de Randstad. Wijken als Oudorp en Bergermeer zijn in trek bij jonge kopers; ze bieden betaalbare appartementen of eengezinswoningen op fietsafstand van de binnenstad. Concrete kansen vinden starters ook in nieuwbouwprojecten. Bij nieuwbouw hoeft meestal niet overboden te worden en de woningen zijn energiezuinig. Alkmaar werkt aan een flinke bouwopgave: zo worden langs het Noordhollandsch Kanaal (bijvoorbeeld bij de Viaanse Molen en Oudorp) oude bedrijventerreinen getransformeerd tot nieuwe woonwijken met ongeveer 2365 duurzame woningen, waarvan de eerste in 2025/2026 worden opgeleverd. In dergelijke projecten wordt minstens 30% sociale huur en 35% middelduur gerealiseerd, wat betekent dat er ook voor starters betaalbare koop- en huurwoningen tussen zitten.
Ondersteuning is voor starters cruciaal om toch de eerste woning te kunnen financieren.Landelijk profiteren starters tot 35 jaar van een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij aankoop van hun eerste huis (tot een bepaald bedrag), wat duizenden euro’s scheelt. Daarnaast is een hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) beschikbaar voor aankopen tot ca. €355.000 in 2025, wat extra zekerheid en rentekorting kan geven. Ondanks deze regelingen blijft eigen spaargeld of hulp van familie vaak onmisbaar. Volgens De Hypotheker wordt maar liefst 40% van de Alkmaarse starters tussen 25 en 35 jaar in 2025 single gekocht (op één inkomen). Alleenverdieners kunnen minder lenen, waardoor steun van ouders (bijvoorbeeld een schenking) of een starterslening net het zetje kan geven dat nodig is. Kortom, voor starters is het een kwestie van goede voorbereiding en snelheid: zorg dat de financiering rond is, maak gebruik van eventuele regelingen en houdt de zoektocht breed. Met die aanpak is een eerste koopwoning in Alkmaar – ondanks de hoge prijzen en concurrentie – nog steeds haalbaar, zeker nu het aanbod aan startersappartementen iets groeit.
Doorstromers: middeninkomens en gezinnen in een gespannen markt.
De situatie in de Alkmaarse Huizenmarkt heeft ook invloed op ouderen die hun woonsituatie willen veranderen.
Doorstromers – huishoudens die al een woning hebben en willen verhuizen, bijvoorbeeld jonge gezinnen die groter willen wonen – bevinden zich in Alkmaar in een merkwaardige positie. Enerzijds hebben ze vaak overwaarde op hun huidige huis door de gestegen prijzen, anderzijds zien ze dat ook de volgende stap duur is en competitief verloopt. De prijzen van ruime gezinswoningen zijn in het afgelopen jaar verder toegenomen. In Alkmaar steeg de vraagprijs van hoekwoningen bijvoorbeeld met 9% en van twee-onder-een-kap-woningen met 10% vergeleken met medio 2024. Een hoekhuis wordt rond zomer 2025 aangeboden voor gemiddeld €550.000. Doorstromers die van een appartement of starterswoning komen, moeten dus flink bijleggen om een stap hogerop te doen. Bovendien zijn de hypotheekrentes in 2023-2024 gestegen, waardoor de maandlast voor een duurdere woning fors hoger uitvalt dan een paar jaar geleden. Dit alles zorgt ervoor dat sommige doorstromers aarzelen om de sprong te wagen, ondanks de overwaarde op hun oude huis. Een Hypotheker-analyse laat zien dat in het tweede kwartaal van 2025 de activiteit van huizenkopers van 35–45 jaar (typische doorstromers) juist daalde: het aantal hypotheekaanvragen in die groep nam af met 7% ten opzichte van een jaar eerder. Dit duidt erop dat de doorstroming stokt – veel middeninkomens blijven voorlopig zitten waar ze zitten.
Het tekort aan geschikte woningen in de Alkmaarse Huizenmarkt dwingt ouderen soms om langer in hun huidige woning te blijven.
Toch is er voor doorstromers ook goed nieuws aan de aanbodkant. Het aantal te koop staande woningen in Alkmaar is namelijk gegroeid, wat de keuzemogelijkheden vergroot. In het tweede kwartaal van 2025 stonden er 631 woningen te koop in regio Alkmaar, een stijging van 24,5% vergeleken met een jaar ervoor. Vooral in het voorjaar komen traditioneel meer huizen op de markt, en 2025 was daarop geen uitzondering. Zo zagen we aanzienlijk méér eengezinswoningen in aanbod: het aantal te koop staande tussenwoningen steeg met 12% jaar-op-jaar en dat van hoekwoningen zelfs met bijna de helft. Deze verruiming is deels te danken aan extra instroom van woningen die voorheen verhuurd waren (uitponding), maar ook doordat meer huishoudens besloten hun huis te verkopen nu de prijzen zo hoog staan. Dankzij het ruimere aanbod is de krapte-indicator iets verbeterd naar 2,6 (tegen 2,3 landelijk). Dat betekent iets meer keuze voor doorstromers dan kopers elders in het land, al blijft de markt krap. De concurrentie tussen kopers is nog steeds stevig: vrijwel alle gezinswoningen gaan boven de vraagprijs van de hand. Bij rijtjeshuizen en hoekwoningen werd in Alkmaar in Q2 2025 in respectievelijk 84% en 71% van de gevallen boven de vraagprijs betaald. Een huis kopen in populaire gezinswijken als Hoefplan of De Mare, met hun speeltuinen, scholen en parken, vergt dus nog steeds een agressieve biedstrategie. Kopers in deze segmenten moeten niet alleen hun eigen huis verkopen, maar ook meteen hoog inzetten op de nieuwe woning om succes te hebben.
Het is essentieel dat er meer levensloopbestendige woningen komen in de Alkmaarse Huizenmarkt om aan de groeiende vraag te voldoen.
De ontwikkelingen in de Alkmaarse Huizenmarkt blijven belangrijk voor alle betrokken partijen, van starters tot ouderen.
Doorstromers hebben geen aparte koopsubsidies zoals starters, maar profiteren wél van algemene ontwikkelingen. Zo zijn de banken in 2025 iets soepeler geworden in het verstrekken van een nieuwe hypotheek als men al een huis bezit en de oude woning nog moet verkopen (brugfinanciering wordt toegankelijker met de overwaarde als zekerheid). Daarnaast werkt Alkmaar regionaal aan het vergroten van het middensegment via nieuwbouw en beleid. In het Woonakkoord Regio Alkmaar is afgesproken jaarlijks 2.000 nieuwe woningen te bouwen tot 2030, waarvan een groot deel voor middeninkomens. Ook moeten bij nieuwbouwplannen voldoende gezinswoningen en betaalbare koopwoningen komen. Dit soort afspraken moet het aanbod voor doorstromers verbeteren. Tot die tijd zien we dat doorstroomregelingen vooral indirect effect hebben: als er bijvoorbeeld meer senioren verhuizen naar kleinere woningen, komen er eengezinswoningen vrij voor jonge gezinnen. Momenteel gebeurt dat echter nog te weinig. Veel doorstromers blijven voorlopig in hun (te krappe) woning zitten omdat ze geen betaalbaar groter huis vinden, en ouderen blijven juist in hun (te grote) huis wonen bij gebrek aan alternatief. Dit maakt de doorstroming een bottleneck. De verwachting is dat met rentestabilisatie en meer nieuwbouw in de pijplijn de situatie langzaam verbetert – iets waar makelaars in Alkmaar voorzichtig hoopvol over zijn. Voorlopig moeten doorstromers echter blijven laveren in een markt die wel iets meer aanbod biedt, maar nog altijd snel en boven vraagprijs verkoopt. Een goede verkoopstrategie van de eigen woning en een snelle besluitvorming bij aankopen (eventueel met een aankoopmakelaar) blijven onmisbaar in 2025.
Ouderen: senioren tussen blijven wonen en verhuizen.
De groep ouderen (55-plussers en gepensioneerden) op de Alkmaarse woningmarkt staat voor een dilemma. Veel senioren wonen al jaren in een eengezinswoning of ruime appartement, en zouden eigenlijk graag kleiner of gelijkvloers willen wonen. De regio Alkmaar vergrijst: in de stad wonen meer dan 20.000 mensen boven 65 jaar, en dat aantal groeit de komende jaren. Dit vergroot de vraag naar geschikte seniorenwoningen, zoals levensloopbestendige appartementen of bungalowtjes. Echter, juist dié woningen zijn schaars en vaak prijzig als ze er al zijn. Het gevolg is dat veel ouderen blijven zitten in hun oude huis, zelfs als het eigenlijk niet meer past bij hun levensfase. De doorstroming stagneert mede hierdoor: ouderen houden eengezinswoningen bezet die jongere gezinnen nodig hebben. Uit cijfers blijkt dat senioren daarom een andere strategie kiezen: ze verbouwen hun huidige woning om langer zelfstandig te blijven wonen. In Alkmaar is in het tweede kwartaal van 2025 het aantal hypotheekaanvragen voor woningverbetering bij 55-plussers met 90% gestegen vergeleken met een jaar eerder. Met die leningen laten ze bijvoorbeeld een slaapkamer en badkamer op de begane grond maken of andere aanpassingen uitvoeren, in plaats van te verhuizen. Veel ouderen kiezen hiervoor vanwege het tekort aan geschikte seniorenwoningen – ze maken hun huis levensloopbestendig zodat ze comfortabel kunnen blijven wonen. Daarbij helpt dat de hypotheekrente begin 2025 iets is gedaald, waardoor lenen voor een verbouwing weer aantrekkelijker wordt.. Tegelijk zien we dat een deel van de ouderen wél de stap maakt naar een nieuwe woning als de kans zich voordoet. Hypotheekdata tonen dat het aantal 55-plussers dat een nieuwe koopwoning financierde in Q2 2025 met 19% is toegenomen ten opzichte van het jaar ervoor. Dit duidt erop dat een groep senioren actiever wordt op de koopmarkt – waarschijnlijk degenen die voldoende middelen hebben en een geschikt appartement weten te bemachtigen.
Veel ouderen wonen nog in hun gezinswoning; pas als er aantrekkelijke, betaalbare seniorenwoningen beschikbaar komen, overwegen zij te verhuizen.
De geringe verhuisbeweging onder senioren is grotendeels te wijten aan het beperkte aanbod van levensloopbestendige woningen. Alkmaar en omliggende gemeenten erkennen dit probleem. In nieuwe woningprojecten wordt “toegankelijk bouwen” gestimuleerd: denk aan appartementencomplexen met liften, drempelloze woningen en zorgvoorzieningen in de buurt. Zo eist de gemeente via het Woningbouwloket dat initiatiefnemers bij nieuwe plannen specifiek aandacht hebben voor seniorenhuisvesting en zorgwoningen. Regionaal is afgesproken om de bouw van kleinere, gelijkvloerse woningen te versnellen om aan de toekomstige vraag te voldoen. Toch kost dit tijd. Een illustratief voorbeeld is het concept Knarrenhof in Alkmaar, een project van een woongroep die een hofje voor senioren wil realiseren. Ondanks honderden geïnteresseerde ouderen liep dit burgerinitiatief jarenlang vast op gebrek aan een betaalbare locatie. De gemeente stelde hoge grondprijzen die voor commercieel dure woningen gelden, waardoor een betaalbaar seniorenhofje lastig van de grond kwam. Dit laat zien dat meer inzet nodig is om seniorenhuisvesting mogelijk te maken.
Intussen zijn er wél ondersteunende regelingen voor ouderen die in hun huidige huis willen blijven. Alkmaar biedt bijvoorbeeld de Blijverslening aan: een lening waarmee senioren tegen gunstige rente hun woning kunnen aanpassen om langer thuis te wonen. Met zo’n Blijverslening kunnen ze bijvoorbeeld een slaapkamer en badkamer op de begane grond maken, drempels weghalen of een traplift plaatsen. Deze aanpassingen verhogen het comfort en veiligheid, en stellen verhuizing uit. Het mes snijdt aan twee kanten: ouderen wonen prettiger, en dure zorg of verhuizing naar een verzorgingstehuis wordt uitgesteld, wat ook de gemeenschap ten goede komt. Voor wie wel wil verhuizen maar niet kan slagen op de vrije markt, zijn er nog sociale huurcomplexen voor 55+ of aanleunwoningen via woningcorporaties, maar de wachtlijsten daarvoor zijn lang. Sommige senioren met medische urgentie krijgen urgentie voor een passende woning via de gemeente, maar dat zijn uitzonderingen. Over het algemeen wachten ouderen op meer aanbod. Makelaars en financieel adviseurs benadrukken dat het aanbod van seniorenwoningen uitgebreid móét worden, anders blijft de doorstroming vastzitten. Pas als er genoeg aantrekkelijke, betaalbare alternatieven zijn, zullen veel ouderen zich laten verleiden hun grote huis te verruilen voor iets kleiners. En dát is weer essentieel om de hele woningmarkt vlot te trekken: zodra ouderen verhuizen, komen er gezinswoningen vrij voor doorstromers en starters.
Conclusie: De Alkmaarse huizenmarkt in de eerste helft van 2025 kenmerkt zich door stijgende prijzen en hardnekkige krapte, maar ook door een groeiend aanbod en diverse initiatieven om beweging te krijgen. Starters ervaren zware concurrentie en hoge drempels, maar met iets meer aanbod in het lagere segment en hulpmiddelen als de Starterslening zijn er nog mogelijkheden om hun eerste huis te bemachtigen. Doorstromers zien hun kansen langzaam verbeteren nu meer huizen te koop komen, al blijft overbieden de norm en is geduld nodig tot nieuwbouwprojecten het middensegment verruimen. Oudere huiseigenaren tenslotte zitten veelal in de wachtstand: in plaats van te verhuizen passen ze hun woning aan, in afwachting van meer levensloopbestendige woningen in Alkmaar. De gemeente en regio investeren in nieuwbouw en regelingen om voor alle drie de groepen het wonen bereikbaar te houden – van sociale nieuwbouw voor jongeren tot aanpasleningen voor senioren. Het blijft echter balanceren op een krap koord. Zoals de cijfers laten zien, is Alkmaar populair en blijven de woningen gewild. Dit betekent dat alle betrokkenen – kopers, verkopers én beleidsmakers – alert moeten blijven. Gelukkig zijn er in Alkmaar al veel lokale initiatieven en samenwerkingen om de woningmarkt toekomstbestendig te maken, van het Woonakkoord Regio Alkmaar tot concrete projecten in de stad. De eerste helft van 2025 laat daarmee een wisselend beeld zien: veel dynamiek en prijsstijgingen, maar ook het begin van verandering door meer aanbod. Voor starters, doorstromers en ouderen geldt elk op hun manier dat een goede voorbereiding én een beetje geluk nodig zijn om in deze markt de juiste woning te vinden. De hoop is dat de trends van 2025 – meer nieuwbouw en iets minder extreme overbiedingen – zich doorzetten, zodat Alkmaarders in elke levensfase een passende woning kunnen vinden in hun stad.
Bronnen: Lokale woningmarktrapportages (NVM), nieuwsberichten (Rodi.nl) en blogs van makelaars met cijfers en voorbeelden uit Alkmaar 2025.
